Verwaltungsbeamte sind wir nicht, jedoch verwalten wir Ihre
Interessen mit Fachwissen und Überzeugung. Kümmern uns
um Details, ohne den pragmatischen Blick auf das Ganze zu
verlieren.
Darum zeigen Ihnen die Muster unserer Verwaltungs-
verträge, was wir vertraglich miteinander vereinbaren...
nicht mehr und nicht weniger.
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Verwaltungsvertrag über die Sondereigentumsverwaltung
von Wohnungs- und Teileigentum
zwischen der Firma „3i immobilien projekt management KG“ nachstehend „Verwalterin“ oder „Auftragnehmer“ genannt und Herrn Dr. Musterkunde nachstehend „Auftraggeber“ genannt, wird folgende Vereinbarung über die Sondereigentumserwaltung der Sondereigentumseinheiten aus dem Besitz des Auftraggebers in der Liegenschaft Musterstadt geschlossen.
§ 1 Generelle Bestimmungen
[1] Der Auftraggeber übergibt dem Auftragnehmer die Sondereigentumsverwaltung für die vorstehend angegebenen Objekte.
[2] Die Aufgaben der Verwalterin sind in Abschnitt B9 Ziffer III dieses Vertrags geregelt. Der Auftragnehmer ist von den Beschränkungen des §181 BGB befreit.
§ 2 Dauer des Verwaltervertrags
Diese Vereinbarung gilt vom 1. Januar 2005 auf unbestimmte Dauer.
§ 3 Kündigung
[1] Wird diese Vereinbarung nicht unter Einhaltung einer Frist von 3 Monaten zum Datum des Vertragsablaufes seitens des Auftraggebers oder des Auftragnehmers gekündigt, verlängert sie sich jeweils um ein Jahr.
[2] Bei groben Vertragsverletzungen können beide Vertragspartner fristlos kündigen.
§ 4 Vergütung des Verwalters
[1] Der Verwaltergebühr sowie allen anderen in diesem Vertrag benannten Gebühren und Kosten ist die jeweils geltende Mehrwertsteuer hinzuzurechnen. Soweit in diesem Ertrag nichts anderes bestimmt ist, gelten für das Verhältnis zwischen Auftraggeber und der Verwalterin ergänzend die Vorschriften des BGB über den entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag gemäß §675 BGB.
[2] Für die Mietverwaltung berechnen wir je Sondereigentumseinheit monatlich 10,78 € je Einheit (jedoch keine Garagen).
[3] Die Vergütung ist jeweils am 1. eines Monats im Voraus fällig und wird mittels Lastschrift jährlich zum 1.Januar eines jeden Jahres vom Konto des Auftraggebers eingezogen sofern der Jahresbetrag unter 300,00 € bleibt. In allen anderen Fällen wird die Vergütung zum jeweils 1.Werktag eines Quartals für das folgende Quartal im Voraus fällig.
[4] Für jede Instanz bei einer Klage wegen Mietrückstand, wird die Verwalterin dem Auftraggeber eine allgemeine Kostenpauschale für das Gerichtsverfahren einschließlich des Büroaufwands für die Zuarbeit an den Rechtsanwalt in Höhe von 150,00 € in Rechnung stellen. Die Gebühr fließt der Verwalterin zu.
[5] Nicht mit der Verwaltervergütung nach Nr.2 abgegolten sind:
Gutachter- und Sachverständigenhonorare für Rechtsanwälte, Architekten oder Ingenieure
Gerichts- und Rechtsanwaltskosten
Teilnahme an Eigentümerversammlungen sofern die verwaltete Sondereigentumseinheit von Dritten verwaltet wird und dies von dem Auftraggeber gewünscht wird.
Bei Instandsetzungsarbeiten im größeren Umfang zu deren Bewertung und Beurteilung sowie bei Prozessführung und Rechtsgutachten kann die Verwalterin sachkundige Personen (Juristen, Architekten, Ingenieure) hinzuziehen. Die entstehenden Kosten gehen zu Lasten des Auftraggebers. Übernimmt die Verwalterin die vorstehenden Aufgaben, stehen ihr als Aufwandsentschädigung die fällig gewesenen Gebühren gemäß der HOAI und BRAGO zu. In diesem Falle haftet die Verwalterin dem Auftraggeber im gleichen Umfang, wie dies bei Erledigung durch einen Rechtsanwalt oder Architekten der Fall gewesen wäre.
Für die Aufbereitung und Abrechnung der Wirtschaftsjahre vor Übernahme der Sondereigentumsverwaltung wird eine gesonderte Vergütung vereinbart. Die Höhe dieser Sondervergütung wird nach Sichtung der Verwaltungsunterlagen zwischen den Parteien vereinbart und beträgt mindestens 64,66 €.
Soweit Leistungen der Verwalterin nach Aufwand abgerechnet werden müssen, werden dem Auftraggeber je Arbeitseinheit (1 Arbeitseinheit = 15 Minuten) für den Geschäftsführer 16,16 € sowie für einen Sachbearbeiter 10,78 € in Rechnung gestellt.
Hierneben werden je Entfernungskilometer 0,50 € sowie je Kopie aus den Verwaltungsunterlagen 0,43 € fällig.
§ 5 Gerichtsstand
Als Gerichtsstand wird vereinbart Neustadt am Rübenberge.
§ 6 Salvatorische Klausel
Sollte eine der Vertragsbestimmungen ungültig sein, so werden die übrigen Bestimmungen davon nicht berührt.
§ 7 Vertragsänderungen
Änderungen des Vertrages bedürfen der Schriftform.
§ 8 Vollmachten
Der Auftraggeber erteilt dem Auftragnehmer ausdrücklich alle Vollmachten und Rechte, die ihm als Eigentümer und Vermieter zustehen. Dies trifft insbesondere für öffentliche Stellen, Versorgungsträger und Versicherungen zu. Hierzu zählt auch, dass die Verwalterin Kündigungen und fristlose Kündigungen durchführen kann. Ebenfalls wird ausdrücklich Vollmacht erteilt, Mieterhöhungen durchzuführen. Die Einschaltung eines Rechtsanwaltes bei der Durchsetzung von Ansprüchen aus Mietrückständen zu Lasten des Auftraggebers wird bevollmächtigt (Rechtsberatungsgesetz). Im Rahmen der Rechtssprechung benötigt die Verwalterin hierzu eine gesonderte Vollmacht, die als Anlage beigefügt ist, um im Bedarfsfall sofort handeln zu können.
§ 10 Rechte und Pflichten
[1] Der Auftraggeber stellt dem Auftragnehmer die notwendigen Unterlagen zur Verfügung:
ein aktueller Grundbuchauszug bestehend aus Bestandsverzeichnis erste und zweite Abteilung zum Nachweis des Eigentums am Verwaltungsobjekt
Miet-, Pacht- und Wartungsverträge, Versicherungsunterlagen
Informationen über Mietsicherheiten (Kautionssparbuch, Bankbürgschaften)
Schriftverkehr mit Mietern, Handwerkern etc.
[2] Der Auftraggeber veranlasst, dass alle das Objekt betreffenden Gebührenbescheide (Stadtverwaltung, Stadtwerke, Versicherungen etc.) an die Verwalterin gerichtet werden.
[3] Der Auftragnehmer informiert die Mieter unter Vorlage der in der Anlage beigefügten Vollmacht von dieser Vereinbarung und übersendet dem Mieter, sofern er darauf besteht, einen Auszug aus dem Grundbuch.
[4] Die Verwalterin übernimmt folgende Aufgaben:
Die Konto- und Buchführung über alle das Objekt betreffenden Einnahmen und Ausgaben. Die Mieter haben ab Vertragsbeginn dieser Vereinbarung alle Zahlungen an die Verwalterin zu leisten. Die Verwalterin behält Ihre Vergütung und die jeweiligen Hausgelder sowie Abrechnungsergebnisse ein. Der verbleibende Betrag wird nach Zahlung durch die Mieter und Abrechnung der monatlichen Einnahmen und Ausgaben durch eine Gewinn- und Verlustrechnung nach Ablauf des abzurechnenden Monats ermittelt und auf ein Konto des Auftraggebers überwiesen.
Erstellung von Nebenkostenabrechnungen für die Mieter entsprechend den jeweiligen Vorschriften.
Einflussnahme auf die Mieter bei Verstößen gegen die Hausordnung.
Jährlich wird eine Hausabrechnung mit einer Übersicht aller Mieteinnahmen und Nachweis aller Ausgaben sowohl der auf die Mieter umlagefähigen wie auch der nicht umlagefähigen Kosten erstellt.
Kündigung und Neuvermietung:
- Die Verwalterin informiert den Auftraggeber unmittelbar bei Kündigung des Mietvertrags und vor dem Neuabschluss eines neuen Mietvertrags. Die Verwalterin ist im Falle einer Neuvermietung befugt, diese über einen Makler ausführen zu lassen. Andernfalls wird je Neuvermietung für Anzeigen und Bearbeitung des Mieterwechsels eine Nettomonatsmiete (kalt) berechnet.
Erhöhung der Miete und des Nebenkostenabschlags:
- Die Verwalterin überprüft regelmäßig die vereinbarten Mieten und kann diese auf Grundlage gesetzlicher und mietvertraglicher Bestimmungen anheben, wenn es sinnvoll und zweckmäßig erscheint. Die Nebenkostenabschläge können von der Verwalterin angepasst werden, wenn dies nachweislich notwendig ist.
Mietmahnungen und Rechtsfolgen:
- Die Verwalterin ist berechtigt, rückständige Mietbeträge nach neuer Rechtsprechung unter Hinzuziehung eines Anwalts einzuklagen. Die Verwalterin informiert den Auftraggeber vor der Beauftragung eines Anwalts.
Reparaturen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufgaben:
- Ohne Rücksprache mit dem Auftraggeber können normale Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten von der Verwalterin bis zu einer Höhe von 500,00 € pro Einzelfall in Auftrag gegeben und bezahlt werden. Hierbei sind die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers zu beachten. Bei größeren Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen ist der Auftraggeber von deren Notwendigkeit schriftlich zu informieren. Erteilt der Eigentümer keine schriftliche Zustimmung zur Durchführung der Arbeiten, stellt er die Verwalterin von der Haftung für alle etwa entstehenden Folgeschäden frei. Bei Übergabe des Verwaltungsobjekts stellt der Eigentümer einen Fristenplan über die erfolgten und fälligen Schönheitsreparaturen zur Verfügung, damit die Verwalterin die weiteren Regelungen über deren Erledigung mit den Mietern treffen kann, insbesondere bei Kündigung des Mietvertrages und Rückgabe der Mietsache.
[5] Der Auftraggeber bevollmächtigt die Verwalterin, seine Interessen als Miteigentümer oder Bruchteilseigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu welcher das Verwaltungsobjekt gehört, wahr zu nehmen. Diese Vollmacht beinhaltet insbesondere:
die Wahrnahme der Rechte des Auftraggebers gegenüber ehemaligen und aktuellen WEG-Verwaltern und Verwaltern des Sondereigentums
die Teilnahme und die Ausübung des Stimmrechts in der Eigentümerversammlung (Die Vollmacht für die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und das Stimmrecht ruhen, wenn der Auftraggeber oder ein dritter Bevollmächtigter an der Eigentümerversammlung teilnimmt. Die Vollmacht für das Stimmrecht ruht ferner in solchen Fällen, bei denen das Stimmrecht wegen Personenidentität mit dem WEG-Verwalter auf Grund der aktuellen Rechtsprechung ruhen muss.
[6] Schadensersatzansprüche aus leicht fahrlässiger Vertragsverletzung gegen die Verwalterin verjähren in drei Jahren von dem Zeitpunkt an, an dem der Anspruch entstanden ist. Spätestens jedoch 3 Jahre nach Beendigung des Verwalteramts.
Verwalter-Vollmacht
Ich, Dr. Musterkunde, geschäftsansässig in Musterstadt bin Eigentümer des Sondereigentums an den nachstehend aufgeführten Sondereigentumseinheiten mit der Bezeichnung …… in der Wohnungseigentümergemeinschaft Musterstraße.
Ich bevollmächtige hiermit die Verwaltungsfirma "3i immobilien projekt management KG" vertreten durch deren Geschäftsführer, mich unter Befreiung von den Beschränkungen des §181 BGB ab dem heutigen Datum auf allen künftigen Eigentümerversammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertreten.
Ich stelle sämtliche Abstimmungen und Entscheidungen vorbehaltlos in das Ermessen der Vertreterin.
Hierneben soll die Verwalterin mich in allen die Verwaltung meines (unseres) oben bezeichneten Sondereigentums betreffenden Angelegenheiten bei Gerichten, gemeindlichen und staatlichen Behörden sowie gegenüber Privatpersonen gerichtlich und außergerichtlich vertreten, soweit nach dem Gesetz eine Vertretung zulässig ist.
In eigenem Namen kann die Verwalterin mit Wirkung für und gegen mich Mietrückstände und sonstige Forderungen außergerichtlich und auch gerichtlich geltend machen.
Die Vertretungsbefugnis der Verwalterin erstreckt sich unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB insbesondere auf:
[1] alle Rechtsgeschäfte und Rechtshandlungen, die sich auf die Instandhaltung- und Instandsetzung meines Sondereigentums und der darin befindlichen Räumlichkeiten beziehen;
[2] den Abschluss von Versicherungsverträgen und die Geltendmachung meiner (unserer) Rechte und Ansprüche aus solchen Verträgen;
[3] den Abschluss und die Kündigung von Miet- und Pachtverträgen, die Einziehung und Entgegennahme von Miet- und Pachtzinsen, die Entgegennahme von Erklärungen der Mieter und Pächter, die Abgabe von jeglicher Erklärungen im Namen des Vermieters mit Rechtswirkung für oder gegen mich gegenüber den Mietern und Pächtern einschließlich Mieterhöhungsbegehren, die Geltendmachung des Vermieter- und Verpächterpfandrechts, sowie die Einziehung und Entgegennahme aller sonstigen Forderungen die sich aus Rechtsgeschäften ergeben, die in direktem Zusammenhang mit dem Verwaltungsobjekt stehen;
[4] die Vertretung in allen Rechtsstreitigkeiten, die sich auf die Verwaltung des Sondereigentums beziehen, namentlich gegenüber Handwerkern aus Reparaturaufträgen, gegenüber Mietern und Pächtern wegen meiner Rechte und Ansprüche aus Miet- und Pachtverträgen (z.B. wegen rückständiger Miet- und Pachtzinsen etc.), Herausgabe von Geschäfts- und Wohnräumen, Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen, Vertretung im Insolvenz- oder Vergleichsverfahren über das Vermögen eines Mieters;
[5] die Vertretung in allen Verfahren vor gemeindlichen und staatlichen Behörden, Finanzbehörden und Finanzgerichten, soweit diese das oben bezeichnete Objekt betreffen;
[6] den Abschluss und die Kündigung von Werk-, Dienst- und Lieferverträgen, sowie die Erteilung von Aufträgen an Handwerker, Baufirmen o.Ä. einschließlich der Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, Zurückbehaltungsrechten o.Ä.;
[7] die Erteilung von Untervollmachten für einzelne Verwaltungsaufgaben an Sonderfachleute
[8] die Bestellung von Prozessbevollmächtigten in den unter Buchstaben a) bis f) bezeichneten Angelegenheiten
Verwaltervertrag für Mietobjekte
Zwischen Anette Musterfrau, wohnhaft Musterstraße Nr.34 in D-14165 Berlin als Eigentümerin des Objekts Musterstraße 34 in D-14165 Berlin nachstehend Auftraggeberin genannt, sowie der Firma "3i immobilien projekt management KG" mit Sitz in D-10623 Berlin, vertreten durch deren Geschäftsführer Herrn Dipl.-Ing.Ralf Jansen nachstehend Verwalterin genannt, wird folgende Vereinbarung getroffen:
§ 1 Bestellung und Abberufung der Verwalterin
[1] Die Firma "3i immobilien projekt management KG" mit Sitz in D-10623 Berlin, vertreten durch deren Geschäftsführer Herrn Dipl.-Ing.Ralf Jansen wird hiermit zur Verwalterin des Anwesens Musterstraße Nr.34
D-14165 Berlin mit 30 Einheiten bestellt.
[2] Die Verwaltertätigkeit beginnt am 1.Januar 2004 und endet am 31.12.2004
[3] Sollte der Vertrag nicht bis spätestens drei Monate vor Ablauf gekündigt worden sein, tritt eine Verlängerung um ein weiteres Jahr ein.
[4] Das Recht zur Kündigung steht beiden Parteien zu.
[5] Eine vorzeitige Kündigung ist bei Vorliegen wichtiger Gründe jederzeit auch ohne Einhaltung der unter Ziffer [3] genannten Frist möglich.
[6] Im Falle einer Vertragsbeendung ist die Verwalterin grundsätzlich verpflichtet, die Abrechnungen des jeweils der Kündigung vorangegangen Jahres zu erstellen, sofern Ihm hierzu die notwendigen Daten vollständig vorliegen.
§ 2 Allgemeine Pflichten und Berechtigungen der Verwalterin
[1] Die Verwalterin hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung in technischer, organisatorischer und kaufmännischer Hinsicht notwendig ist.
[2] Die Verwalterin handelt grundsätzlich im Namen und für Rechnung der Auftraggeberin und ist auch gegenüber Behörden, Drittpersonen, Lieferfirmen, sowie Mietern bevollmächtigt, die Auftraggeberin in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung außergerichtlich auf der Aktiv- wie auf der Passivseite zu vertreten. Zur Anstrengung von Aktivprozessen, auch mit etwaiger Anwaltsbeauftragung bedarf es der Zustimmung der Auftraggeberin.
[3] Die Verwalterin ist berechtigt, Untervollmachten zu erteilen.
§ 3 Einzelaufgaben der Verwalterin
Die Verwalterin hat insbesondere folgende Aufgaben zu erfüllen, bzw. ist verpflichtet:
[1] Mit Wirkung für oder gegen die Auftraggeberin im Rahmen Ihrer Verwaltungsaufgaben grundsätzlich im Einvernehmen mit der Auftraggeberin notwendige Verträge abzuschließen und sonstige Rechtsgeschäfte vorzunehmen; gleiches gilt für etwaige Vertragskündigungen insbesondere von Mietverträgen sofern die Auftraggeberin hierzu schriftlich Ihr Einverständnis erklärt hat.
[2] Zur Beitreibung rückständiger Mieten zugunsten des Vermieters in fremdem oder auch in eigenem Namen mit Wirkung für oder gegen die Auftraggeberin außergerichtlich und notfalls auch gerichtlich tätig zu werden. Im Falle notwendig werdender gerichtlicher Beitreibungsmaßnahmen ist die Verwalterin auch ermächtigt, in diesen Fällen einen fachkundigen Rechtsanwalt einzuschalten.
[3] Die nach den geschlossenen Mietverträgen fälligen Beträge einzufordern und auf einem Treuhandkonto zu verwahren. Überschüsse sind zum Monatsende auf ein Konto der Auftraggeberin zu überführen. Alternativ hierzu den Zahlungsverkehr unter Verwendung des FTAM Verfahrens (elektronischer Zahlungsverkehr) über ein Konto der Auftraggeberin abzuwickeln. In diesem Falle ist der Verwalterin in dem für die Erledigung des erteilten Auftrags notwendigen Umfang Vollmacht für dieses Konto einzuräumen.
[4] Die Einhaltung der Hausordnung durch die Mieter zu überwachen.
[5] Der Auftraggeberin bei außerordentlichen Vorkommnissen unverzüglich zu berichten.
§4 Entgeltliche Geschäftsbesorgung und Vergütung
[1] Soweit nicht anders bestimmt gelten die gesetzlichen Vorschriften des § 675 BGB über den entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag.
[2] Die Vergütung der Verwalterin beträgt monatlich 3,5 % der Nettokaltmieten mindestens jedoch 10,00 € (einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer) je verwaltete Wohn- oder Gewerbeeinheit. Diesen Betrag darf die Verwalterin monatlich zum Beginn eines jeden Monats im Voraus vom Girokonto der Auftraggeberin abheben oder aber mit Mieterträgen des Vormonats verrechnen.
Hierneben kann die Verwalterin für die Erledigung von Einzelaufträgen nach vorheriger Beauftragung durch die Auftraggeberin im Zusammenhang von Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen sowie bei Vertretung der Auftraggeberin vor Gericht Ersatz für ihre Bemühungen gemäß den Gebührensätzen der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) bzw. BRAGO (Gebührenordnung für Rechtsanwälte) fordern.
[3] Durch die Vergütung nach Ziffer [2] sind die Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung jedoch nicht die Erstellung einer Heizkostenabrechnung für den Mieter, sowie die weitere Überwachung der Vertragserfüllung abgegolten.
[4] Auf Wusch der Auftraggeberin sind über das Treuhandkonto auch solche Beträge zu zahlen und abzurechnen, zu denen die Auftraggeberin aufgrund anderer Verträge verpflichtet ist. Voraussetzung ist jedoch, dass sich diese Verpflichtungen in einem sachlichen Zusammenhang mit dem Verwaltungsobjekt befinden.
[5] Der anlässlich der Verwaltungsaufnahme naturgemäß erforderliche, anfängliche Mehraufwand ist mit der ordentlichen Verwaltervergütung abgegolten.
[6] Nicht mit der Verwaltervergütung nach Ziffer [2] abgegolten sind:
Gutachter und Sachverständigenhonorare, soweit von der Auftraggeberin oder mit deren Wissen beauftragt
die Durchführung nicht nur geringfügiger Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen
Gerichts- und Rechtsanwaltskosten
Kosten der Kontoführung des Treuhandkontos
§ 5 Kontoführung
[1] Die Verwalterin hat die Pflicht, die Gelder der Auftraggeberin von seinem Vermögen und dem anderer von ihr verwalteter Gemeinschaften getrennt zu halten.
[2] Sofern die Auftraggeberin der Verwalterin keine Vollmacht zugunsten eines bestehenden Kontos erteilt und dieses Konto zur elektronischen Kontoführung mit dem FTAM Verfahren freigeben lässt, bestimmt die Verwalterin die Berliner Sparkasse zu dem Institut, bei dem das Treuhandkonto geführt wird. Die Kontobezeichnung lautet in diesem Falle: SGI w/ Anette Musterfrau
[3] Auf dem Konto angesammelte Beträge sind bis zum 5. Werktag des Folgemonats abzurechnen. Sich hierbei ergebende Überschüsse sind auf ein Konto der Auftraggeberin zu überweisen. Fehlbeträge sind durch Lastschrifteinzug von dem Konto der Auftraggeberin auszugleichen.
[4] Zahlungen sind im Lastschrifteinzugsverfahren zu leisten.
§ 6 Teilweise Unwirksamkeit und Vertragsänderungen
Wird ein Teil dieses Vertrags unwirksam, so bleibt der übrige Vertragsinhalt in vollem Umfang rechtswirksam. Der rechtsunwirksame Teil ist durch eine, dem beabsichtigten wirtschaftlichen Zweck in rechtlicher zulässiger Weise, am nächsten kommende Bestimmung zu ersetzen. Abänderungen und Ergänzungen dieses Vertrags bedürfen der schriftlichen Zustimmung beider Parteien.
§ 7 Beendigung der Verwaltertätigkeit
Bei Beendigung der Verwaltertätigkeit – gleich aus welchem Grunde – hat die Verwalterin das Treuhandkonto abzurechnen, Rechnung zu legen und alle, das Verwaltungsobjekt betreffenden Unterlagen unverzüglich an die Auftraggeberin auszuhändigen.
§ 8 Sonstige Bestimmungen
[1] Die Verwalterin hat kontinuierlich Objektkontrollen durchzuführen und auf Verlangen die Auftraggeberin von den Ergebnissen zu informieren.
[2] Schadensersatzansprüche aus leicht fahrlässiger Vertragsverletzung gegen die Verwalterin verjähren in
3 Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Anspruch entstanden ist. Spätestens jedoch 3 Jahre nach Beendigung des Verwalteramts.
[3] Die Verwalterin ist bei der Wahrnahme von Rechtsgeschäften und Verwaltungsarbeiten von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
Verwalter-Vollmacht
Der Firma "3i immobilien projekt management KG" vertreten durch deren Geschäftsführer Herrn Dipl.-Ing. Ralf Jansen als Verwalterin der Eigentümerin des Anwesens Musterstraße 34 in D-14165 Berlin, wird hiermit Vollmacht erteilt, die Eigentümerin, namentlich Frau Anette Musterfrau in allen Angelegenheiten die das Objekt betreffen, außergerichtlich und auch gerichtlich zu vertreten. Im eigenen Namen kann die Verwalterin für oder gegen den Eigentümer Mietrückstände und sonstige Forderungen gegen säumige Mieter außergerichtlich und auch gerichtlich geltend machen.
Die Verwalterin kann darüber hinaus insbesondere unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB:
[1] Rechte des Eigentümers gegenüber Dritten regeln und wahrnehmen oder Ansprüche Dritter gegen den Eigentümer abwehren,
[2] den Eigentümer als Berechtigten von Dienstbarkeiten gerichtlich oder außergerichtlich vertreten,
[3] Dienst-, Werk-, Versicherungs-, Wartungs-, Lieferungs- und Mietverträge abschließen und auflösen, die zur Erfüllung einer ordnungs- und sachgerechten Verwaltung erforderlich sind.
Die Verwalterin ist berechtigt:
[1] Im Namen des Eigentümers mit Wirkung für oder gegen diesen alle Leistungen und Zahlungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen,
[2] Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit diese an den Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind.
[3] den Eigentümer anlässlich von Eigentümerversammlungen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu vertreten, zu welcher das Verwaltungsobjekt zählt,
[4] Maßnahmen zu treffen, die zur Fristwahrung oder zur Abwendung eines dem Eigentümer drohenden Rechtsnachteils erforderlich sind.
[5] Untervollmacht für einzelne Verwaltungsaufgaben zu erteilen.
Erlischt die Vertretungsmacht der Verwalterin, so ist die Vollmacht der Eigentümerin unverzüglich zurückzugeben. Ein Zurückbehaltungsrecht an der Urkunde steht der Verwalterin nicht zu.
Verwaltervertrag Wohnungseigentümergemeinschaft
Zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft "Musterstraße 16" in D-12345 Musterstadt als Auftraggeber sowie der "3i immobilien projekt management KG" mit Geschäftssitz in D-31535 Neustadt (Nienburger Straße 20) als Auftragnehmer, wird folgender Vertrag über die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft getroffen.
§ 1 Bestellung und Abberufung des Verwalters
[1] Zwischen der "3i immobilien projekt management KG" mit Geschäftssitz in D-31535 Neustadt (Nienburger Straße 20) und der Wohnungseigentümergemeinschaft Musterstraße 16 in D-12345 Musterstadt gemäß Beschluss der Eigentümerversammlung wird nachfolgender Vertrag über die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen.
[2] Die "3i immobilien projekt management KG" wird ab dem 1.Januar 2005 zum Verwalter bestellt. Die Verwaltertätigkeit endet mit dem 31.Dezember 2010.
[3] Über eine wiederholte Bestellung oder Neubestellung ist spätestens bis einen Monat vor dem Bestellungsende durch die Wohnungseigentümer zu beschließen.
[4] Eine vorzeitige Abberufung und außerordentliche Kündigung des Vertrags durch die beide Parteien vor Ablauf der unter Ziffer [2] bezeichneten Frist ist aus wichtigem Grund durch Mehrheitsbeschluss möglich. Hierneben kann der Vertrag beiderseitig mit einer Frist von drei Monaten ohne Angabe von Gründen zum jeweils 31.Dezember ordentlich gekündigt werden.
§ 2 Allgemeine Pflichten und Berechtigungen des Verwalters
[1] Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz (insbesondere den §§ 27 und 28), aus der Teilungserklärung, aus den gültigen Beschlüssen, den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer und aus diesem Vertrag.
[2] Der Verwalter handelt grundsätzlich im Namen und für Rechnung der Eigentümer.
[3] Der Verwalter ist berechtigt, in einzelnen Fällen Untervollmacht zu erteilen und sich vertreten zu lassen. Grundsätzlich ist er jedoch verpflichtet, die Verwalteraufgaben durch die Gesellschafter selbst zu erfüllen.
§ 3 Einzelaufgaben des Verwalters
Der Verwalter hat insbesondere folgende Aufgaben zu erfüllen bzw. ist verpflichtet:
[1] An der Jahresversammlung der Wohnungseigentümer teilzunehmen sowie diese durchzuführen.
[2] Ein Beschlussprotokoll abschriftlich allen Eigentümern nach einer Eigentümerversammlung und nach erfolgter Unterschrift des Originalprotokolls durch den Verwaltungsbeirat zuzusenden.
[3] Im Falle eingetretener oder sich abzeichnender Gefahr im Wege der Notgeschäftsbesorgung alle notwendigen Maßnahmen zu deren Abwendung oder Beseitigung zu ergreifen.
§ 4 Vergütung und entgeltliche Geschäftsbesorgung
[1] Die jährliche Grundvergütung des Verwalters für die Verwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft beträgt bis einschließlich zum 31.Dezember 2005 1.800,00 € für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuzüglich 120,00 € je Wohnungs- und 180,00 € je Teileigentum zu gewerblichen Zwecken (jeweils einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer).
Sie erhöht oder ermäßigt sich hieran anschließend zum jeweils 1.Januar um den Prozentsatz, um den sich der Preisindex für die Gesamtlebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland des statistischen Bundesamtes (Basis 2000 = 100) gegenüber dem Indexstand der letzten Veränderung erhöht oder ermäßigt hat.
Die Grundvergütung ist monatlich im Voraus zu entrichten und wird von dem Konto der Wohnungseigentümer- gemeinschaft eingezogen.
Sollte sich während der Laufzeit dieses Vertrags die gesetzliche Mehrwertsteuer verändern, ist der Verwalter berechtigt, den Betrag der Erhöhung zusätzlich zu erheben und das Verwalterhonorar um den nämlichen Betrag zu erhöhen. Vermindert sich die Mehrwertsteuer, hat der Verwalter sein Verwalterhonorar um den Wert der Minderung zu kürzen.
Für Honorarausfälle haften die Eigentümer dem Verwalter samtverbindlich.
[2] Hierneben erhält der Verwalter für die nachfolgend aufgeführten Sonderleistungen Einzelersatz für:
Kosten für eigentümerseits gewünschte Kopien aus den Verwaltungsakten;
- (je S/W Kopie 0,50 € sowie je Farbkopie 1,00 € einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer)
Verwalterzustimmung zu Eigentumsveräußerungen;
- (je Vorgang 150,00 € einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer)
Mitwirkung an Instandsetzungsmaßnahmen, gerichtlichen und außergerichtlichen Verfahren und Ausschreibungen, die über das normale Maß der laufenden Verwaltung und Instandhaltung hinausreichen;
- (Honoraranspruch auf Grundlage der HOAI und BRAGO oder 75,00 € je Stunde einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer sofern eine Abrechnung nach Aufwand für die WEG günstiger ist)
Kostenersatz für die Führung von Lohnkonten geringfügig beschäftigter Arbeitnehmer der WEG;
- (je Lohnkonto und Jahr 150,00 € einschließlich der gesetzlichen Mehrwertsteuer)
Kostenersatz für die Führung der gemeinschaftlichen Konten
- (nachgewiesene Kontoführungsgebühren des Kreditinstituts
Sollte sich während der Laufzeit dieses Vertrags die gesetzliche Mehrwertsteuer verändern, ist der Verwalter berechtigt, den Wert einer Erhöhung zusätzlich zu erheben. Den Betrag einer Verminderung hat er in Abzug zu bringen. Die vorstehend genannten Beträge sind um die nämlichen Werte zu verändern.
§ 5 Kontoführung und Zahlungsweise
[1] Sofern kein Konto der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, bestimmt der Verwalter die Hannoversche Volksbank zu dem Institut, bei dem das gemeinschaftliche Geschäfts-, Giro- und Rücklagenkonto geführt wird.
[2] Zahlungen von Hausgeldern und Nachforderungen aus Einzelabrechnungen sind im Lastschrifteinzugsverfahren zu leisten.
§ 6 Sonstige Bestimmungen
[1] Der Verwalter ist bei der Wahrnahme von Rechtsgeschäften und Verwaltungsarbeiten von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit.
[2] Der Verwalter versichert, dass er eine Vermögensschadenversicherung mit einer Deckungssumme von 100.000,00 € abgeschlossen hat und ständig aufrechterhält.
[3] Schadensersatzansprüche als leicht fahrlässiger Vertragsverletzung gegen den Verwalter verjähren in 3 Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Anspruch entstanden ist. Spätestens jedoch 3 Jahre nach Beendigung des Verwalteramts.
§ 7 Vertragsänderungen und teilweise Unwirksamkeit
[1] Änderungen zu diesem Vertrag bedürfen der Schriftform. Mündliche Nebenabreden haben keine Wirksamkeit.
[2] Wird ein Teil dieses Vertrags unwirksam. so bleibt der übrige Vertragsinhalt in vollem Umfang rechtswirksam. Der rechtsunwirksame Teil ist durch eine, dem beabsichtigten wirtschaftlichen Zweck in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommende Bestimmung zu ersetzen.
Verwalter-Vollmacht
Der Firma "3i immobilien projekt management KG" als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft Musterstraße 16 in D-12345 Musterstadt, wird Vollmacht erteilt, die Wohnungseigentümergemeinschaft in allen gemeinschaftlichen Verwaltungsangelegenheiten außergerichtlich und auch gerichtlich zu vertreten.
Im eigenen Namen kann der Verwalter mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer Hausgeldrückstände und sonstige Forderungen gegen säumige Wohnungseigentümer außergerichtlich und auch gerichtlich geltend machen.
Der Verwalter kann des Weiteren insbesondere unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB:
[1] Rechte der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten regeln und wahrnehmen oder Ansprüche Dritter gegen die Gemeinschaft abwehren,
[2] die Wohnungseigentümer als Berechtigte von Dienstbarkeiten gerichtlich oder aussergerichtlich vertreten,
[3] Dienst-, Werk-. Versicherungs-. Wartungs-, Lieferungs- und Mietverträge abschließen und auflösen, die zur Erfüllung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft oder einer ordnungsgemässen und sachgerechten Verwaltung erforderlich sind,
[4] Stundungen von Forderungen bis zum 3fachen der monatlichen Hausgeldforderungen gegenüber zahlungspflichtigen Eigentümern vereinbaren,
[5] gerichtlichen Vergleichsangeboten im Insolvenzverfahren nach Prüfung zustimmen.
Der Verwalter ist berechtigt:
[1] Im Namen aller Wohnungseigentümer mit Wirkung für oder gegen sie alle Leistungen und Zahlungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen,
[2] Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit diese an den Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind.
[3] Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines der Gemeinschaft drohenden Rechtsnachteils erforderlich sind.
[4] Untervollmacht für einzelne Verwaltungsaufgaben zu erteilen.
[5] Bauanträge und Anträge zum Grundbuch zu stellen sowie Dienstbarkeiten und sonstige Nutzungsrechte eintragen oder löschen lassen.
[6] Im Namen und auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft für die Durchsetzung rechtlicher Forderungen sowie deren Abwehr sowohl gerichtlich als auch außergerichtlich Anwälte zu beauftragen.
Erlischt die Vertretungsmacht des Verwalters, so ist die Vollmacht den Eigentümern, das heißt dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, unverzüglich zurückzugeben. Ein Zurückbehaltungsrecht an der Urkunde steht dem Verwalter nicht zu.